HIBAH TANAH DAN BANGUNAN

Fabian Falisha

Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerd) Pasal 1666 menyatakan bahwa, hibah adalah suatu persetujuan dengan mana si penghibah diwaktu hidupnya dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan suatu benda guna keperluan si penerima hibah yang menerima penyerahan itu. Sehingga terdapat unsur-unsur pemberian hibah dari pasal tersebut sebagai berikut:

• Penyerahan barang tersebut pada saat hidup;
• Dengan cuma-cuma dan tidak dapat ditarik kembali;
• Guna keperluan si penerima hibah.

Hibah merupakan kewajiban sepihak dari pemberi hibah yang menegaskan pemberian hibah atas barang/benda tersebut dalam akta notaris sebagaimana tertuang dalam Pasal 1682 KUHPerd sebagai berikut:

“Tiada suatu penghibahan pun kecuali termaksud dalam Pasal 1687 dapat dilakukan tanpa akta notaris, yang minut (naskah aslinya) harus disimpan pada notaris dan bila tidak dilakukan demikian maka penghibahan itu tidak sah.”

Namun, pengcualian atas penegasan dengan akta notaris yaitu khusus untuk:

• Barang-barang bergerak yang berwujud atau surat piutang yang dibayar atas tunjuk, tidak memerlukan akta notaris dan adalah sah bila pemberian tersebut diserahkan begitu saja kepada penerima hibah atau kepada orang lain yang menerima hibah itu untuk diteruskan kepada penerima hibah (Pasal 1687 KUHPerd) sehingga keabsahan berlaku jika penerima hibah telah menerima barang/benda tersebut dari pemberi hibah.
• Sesuai Pasal 37 ayat 2 PP 24 Th.97, “dalam keadaan tertentu sebagaimana ditentukan oleh Menteri Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan atas hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan WNI yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), tetapi menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.”

Hibah akan menjadi batal jika memenuhi klausul dalam akta notaris atau ketentuan sebagai berikut:

• Hibah mengenai benda-benda yang baru akan ada di kemudian hari (Pasal 1667 ayat 2 KUHPerd);
• Hibah dengan mana si penghibah memperjanjikan bahwa ia tetap berkuasa untuk menjual atau memberikan kepada orang lain suatu benda yang termasuk dalam hibah, dianggap batal. Yang batal hanya terkait dengan benda tersebut. (Pasal 1668 KUHPerd);
• Hibah yang membuat syarat bahwa penerima hibah akan melunasi utang atau beban-beban lain di samping apa yang dinyatakan dalam akta hibah itu sendiri atau dalam daftar dilampirkan (Pasal 1670 KUHPerd);
• Hibah atas benda tidak bergerak menjadi batal jika tidak dilakukan dengan akta notaris (Pasal 1682 KUHPerd).

Penulis akan fokus pada pelaksanaan hibah khusus untuk tanah dan bangunan dengan memperhatikan syarat-syarat dan tata cara pelaksanaan hibah atas tanah dan bangunan tersebut sebagaimana penjelasan di bawah ini.

Syarat, Tata Cara, dan pengisian akta hibah sebagaimana tertuang dalam dasar hukum sebagai berikut:

• Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24 Th 1997”);

Pasal 37:

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Pasal 38:

“Pembuatan akta hibah ini dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.”

Pasal 40:

“Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.”

“PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta ke Kantor Pertanahan kepada para pihak yang bersangkutan.”

• Mengenai bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT (termasuk akta hibah) terdapat dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
• Undang-undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan dan/atau Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Pengasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.
• Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah dan/atau Peraturan Daerah Khusus Daerah Masing-Masing.

Secara umum, dokumen yang didaftarkan oleh PPAT di Kantor Pertanahan terkait dengan peralihan hak atas pelaksanaan hibah adalah sebagai berikut:

• Surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya;
• Surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan pendafaran peralihan bukan penerima hak;
• Akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang dibuat oleh PPAT yang pada waktu pembuatan akta masih menjabat dan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan (Akta Hibah);
• Bukti identitas pihak yang mengalihkan hak;
• Bukti identitas penerima hak;
• Sertifikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dialihkan;
• Izin Pemindahan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98 ayat 2 (jika ada);
• Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang No. 21 Tahun 1997, dalam hal bea tersebut terutang;
• Bukti Pelunasan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh), sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016, dalam hal pajak tersebut terutang.

Pengecualian PPH adalah khusus untuk:

1. keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat;
2. badan keagamaan;
3. badan pendidikan;
4. badan sosial termasuk yayasan, kperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur dengan atau berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan.

sepanjang tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan di antara pihak-pihak yang bersangkutan.”

Kesimpulan

Pelaksanaan hibah khusus tanah dan bangunan akan terlaksana dengan prosedural teknis sebagai berikut:

• Validitas bukti sertifikat hak atas tanah dan bangunan;
• Validitas identitas pemberi dan penerima hibah
• Izin pemindahan (jika memang tanah tersebut diperlukan izin yang terkait);
• Penegasan dalam akta hibah terhadap peralihan hak atas tanah dan bangunan;
• Pembayaran PPH dan BPHTB terhadap peralihan hak tersebut;
• Pendaftaran di Kantor Pertanahan dimana letak tanah tersebut;
• Balik nama atas sertifikat tersebut oleh Kantor Pertanahan.