MENYEWAKAN KEMBALI RUMAH KEPADA PIHAK KETIGA

 In Articles

Gavriel Gulo

Dalam membuat suatu perjanjian para pihak memiliki kebebasan dalam menentukan isi dari perjanjian tersebut. Hal ini tentunya berhubungan dengan asas kebebasan berkontrak dalam perjanjian yang disepakati dan menjadi Undang-Undang bagi para pihak berdasarkan Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).

Dalam tulisan ini, penulis akan mengkaji suatu kasus mengenai penyewaan rumah kepada pihak ketiga. Bahwa, dalam perjanjian sewa menyewa rumah tersebut diketahui terdapat klausul yang melarang praktik menyewakan kembali rumah ke pihak ketiga (No Sublet Clause). Adapun, dalam kasus ini pemilik rumah tidak mau untuk melanjutkan perjanjian sewa menyewa tersebut akibat adanya pelanggaran klausul kontrak.

Lalu, apakah perjanjian sewa menyewa tersebut dapat dibatalkan? Bagaimana cara pemutusan kontrak tersebut?

Ketentuan sewa menyewa diatur di dalam Pasal 1548 KUHPer:

“Sewa menyewa ialah suatu perjanjian, dengan pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang,dalam suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya”

Penyewaan kepada pihak ketiga pada dasarnya dapat dilaksanakan apabila mendapatkan persetujuan atau hal tersebut diperbolehkan dalam perjanjian. Namun, hal tersebut dilarang apabila Pemilik Rumah tidak memperbolehkan hal tersebut berdasarkan Pasal 1559 KUHPer yang berbunyi:

Penyewa, jika tidak diizinkan, tidak boleh menyalahgunakan barang yang disewanya atau melepaskan sewanya kepada orang lain, atas ancaman pembatalan persetujuan sewa dan penggantian biaya, kerugian dan bunga sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak wajib menaati persetujuan ulang sewa itu. Jika yang disewa itu berupa sebuah rumah yang didiami sendiri oleh penyewa, maka dapatlah ia atas tanggung jawab sendiri menyewakan sebagian kepada orang lain jika hak itu tidak dilarang dalam persetujuan.

Selain itu, dalam pasal 9 PP No. 44 tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik, hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa jika salah satu pihak tidak menaati hak dan kewajiban para pihak .

Penyewa dengan cara apapun dilarang menyewakan kembali dan atau memindahkan hak penghunian atas rumah yang disewanya kepada pihak ketiga tanpa izin tertulis dari pemilik.”

Dalam hal ini, Pemilik Rumah yang meninginkan pembatalan perjanjian dan/atau pengosongan rumah dapat melakukan upaya-upaya hukum melalui pengadilan maupun luar pengadilan dengan langkah-langkah sebagai berikut:

Upaya Hukum diluar pengadilan

Adapun upaya hukum yang dapat dilakukan oleh Pemilik Rumah adalah melakukan pendekatan secara kekeluargaan dengan Penyewa Rumah, melakukan upaya lain seperti negosiasi, mediasi, maupun memberikan somasi (teguran hukum) terhadap Penyewa Rumah.

Upaya secara Hukum Perdata

Pemilik Rumah dapat mengajukan gugatan secara Perdata berdasarkan wanprestasi yang diatur dalam Pasal 1266 KUHPer

“syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, andaikata salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalan harus dimintakan kepada pengadilan

Dalam kasus Penyewa menyewakan kembali barang yang disewakan kepada pihak ketiga, maka Penyewa tersebut telah melanggar klausul dalam kontrak yang telah diperjanjikan sebelumnya dan Pemilik Rumah dapat mengajukan pembatalan perjanjian

Apabila pihak Penyewa selaku tergugat yang telah dinyatakan oleh putusan hakim (in kracht) untuk mengosongkan rumah atau meninggalkan rumah tersebut, namun ia tetap berada dalam rumah tersebut. Maka, Pemilik Rumah selaku Penggugat dapat mengajukan permohonan eksekusi kepada Ketua Pengadilan (Pasal 207 ayat (1) Rbg). Selanjutnya Ketua Pengadilan menerbitkan surat penetapan eksekusi.

Terhadap permohonan eksekusi, Tergugat diberikan aanmaning atau peringatan untuk melaksanakan putusan secara sukarela maksimal 8 (delapan) hari sejak aanmaning diberitahukan (Pasal 207 ayat (2) Rbg). Selanjutnya, apabila Tegrugat belum melaksanakan putusan pengosongan rumah, maka dilakukan penetapan sita eksekusi langsung terhadap barang tidak bergerak tersebut. Dalam pelaksanaan eksekusio pengosongan rumah tersebut, Ketua Pengadilan memberikan perintah (beschiking) kepada jurusita atau panitera untuk melakukan eksekusi yakni untuk melakukan pengosongan rumah.

Upaya secara Hukum Pidana

Pemilik Rumah juga dapat mengajukan laporan kepada kepolisian akibat dari Penyewa yang tidak mau meninggalkan tempat yang dimiliki oleh Pemilik Rumah berdasarkan Pasal 167 ayat (1) KUHP:

“Barangsiapa memaksa masuk ke dalam rumah, ruangan atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan melawan hukum atau berada di situ dengan melawan hukum dan atas permintaan yang berhak atau suruhannya tidak pergi dengan segera, diancam dengan pidana penjara paling lama Sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.

Pasal 372 KUHP:

Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.

Kesimpulan

Praktik penyewaan kembali kepada pihak ketiga rumah yang disewa oleh Penyewa tersebut merupakan hal yang dilarang dalam perjanjian (No Sublet Clause). Adapun akibat dari pelanggaran klausul kontrak tersebut mengakibatkan dapat dibatalkannya perjanjian. Pembatalan perjanjian tersebut dapat melalui kesepakatan maupun dimintakan kepada pengadilan. Selain itu, upaya penyelesaian sengketa dapat dilakukan secara non litigasi (mediasi, negosiasi, somasi, dan sebagainya), maupun secara litigasi (perdata dan pidana). Adapun pelaksanaan putusan hakim untuk mengosongkan rumah dapat dilakukan dengan mengajukan permohonan pelaksanaan putusan kepada Ketua Pengadilan, lalu Ketua Pengadilan memberikan perintah kepada Panitera atau Jurusita untuk mengeksekusi pengosongan rumah tersebut.

Recent Posts

Send this to a friend