Yang Harus Diperhatikan Sebelum Menandatangani PPJB

Feril Hamdani S.H

Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun yang dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris. Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Sistem PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli sebelum ditandatangani akta jual beli.

Pada tanggal 12 Juli 2019, Menteri PUPR M. Basuki Hadimuljono menetapkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor: 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (“Permen PPJB”) yang berlaku dan diundangkan oleh Widodo Ekatjahjana, Dirjen Peraturan Perundang-undangan Kemenkumham RI pada tanggal 18 Juli 2019 di Jakarta, serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2019 Nomor 77. Permen PPJB tersebut mencabut Keputusan Menteri Nomor: 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun dan Keputusan Menteri Nomor: 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.

PPJB dilakukan sebagai kesepakatan jual beli antara pelaku pembangunan dengan calon pembeli pada tahap proses pembangunan Rumah. PPJB dilakukan setelah pelaku pembangunan memenuhi persyaratan kepastian atas:

1. status kepemilikan tanah;
2. hal yang diperjanjikan;
3. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirikan bangunan;
4. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan
5. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen)

Status kepemilikan tanah dapat dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB, hal yang diperjanjikan dalam PPJB paling sedikit memuat Kondisi Rumah yang menjadi Objek PPJB, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran, penjelasan kepada calon pembeli mengenai materi muatan PPJB, dan Status tanah dan/atau bangunan dalam hal menjadi agunan. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirikan bangunan wajib disampaikan salinan sesuai asli kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, untuk perumahan dapat dibuktikan dengan terbangunnya prasarana paling sedikit jalan dan saluran pembuangan air hujan/drainase, lokasi pembangunan sarana sesuai peruntukan dan surat pernyataan pelaku pembangunan mengenai tersedianya utilitas umum berupa sumber listrik dan sumber air. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, untuk Rumah Susun dibuktikan dengan surat pernyataan dari pelaku pembangunan mengenai ketersediaan tanah siap bangun di luar tanah bersama yang akan diserahkan kepada Pemerintah Daerah kabupaten/kota atau Pemerintah Daerah Provinsi khusus untuk Provinsi Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta. Progress Pembangunan Perumahan Paling sedikit telah terbangun 20% (dua puluh persen, dibuktikan dengan:

1. Untuk Rumah tunggal atau Rumah deret keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari seluruh jumlah unit Rumah serta ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang direncanakan; atau
2. Untuk Rumah Susun keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari volume konstruksi bangunan Rumah Susun yang sedang dipasarkan.

Adapun materi muatan PPJB adalah sebagai berikut:

• Kepala akta

Memuat judul akta, nomor akta, jam, hari, tanggal, bulan, tahun, nama lengkap, dan tempat kedudukan notaris.

• Identitas para pihak

Memuat nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, jabatan, kedudukan, dan tempat tinggal para pihak yang melakukan perjanjian.

• Uraian objek PPJB

Memuat objek yang akan diperjanjikan berupa Rumah, dengan menjelaskan:

• Mengenai data fisik:
• Luas tanah dan luas bangunan untuk Rumah tunggal atau Rumah deret; dan
• luas Sarusun untuk Rumah Susun;
• Letak (desa atau kelurahan, kecamatan, kota atau kabupaten, provinsi); dan
• lokasi:
• Rumah blok, nomor, klaster, untuk Rumah tunggal atau Rumah deret; dan
• Satu bangunan Rumah Susun, lantai dan nomor unit untuk Sarusun pada Rumah Susun.

• Harga Rumah dan tata cara pembayaran:

• Memuat harga penjualan Rumah;
• memuat penjelasan mengenai tata cara dan waktu pembayaran, serta biaya-biaya yang timbul dari perjanjian; dan
• pelaku pembangunan tidak boleh menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) kepada pembeli sebelum memenuhi persyaratan PPJB.

• Jaminan pelaku pembangunan:

• Memuat jaminan pelaku pembangunan terhadap keabsahan kepemilikan akan Rumah tidak dalam sengketa; dan
• memuat jaminan bukti kepemilikan atas Rumah berupa hak guna bangunan, hak pakai, atau hak milik.

• Hak dan kewajiban para pihak:

• Hak pelaku pembangunan paling sedikit memuat:
  • Menerima pembayaran Rumah; dan
  • Hak lainnya yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang- perundangan dan/atau sesuai kesepakatan;
• Kewajiban pelaku pembangunan paling sedikit memuat:
  • Melakukan pembangunan Rumah sesuai rencana tapak (site plan) dan perizinan;
  • Menyelesaikan pembangunan Rumah secara tepat waktu;
  • Menginformasikan kemajuan pembangunan kepada pembeli;
  • Menyediakan prasarana, sarana, dan utillitas sesuai perizinan dan menyerahkan kepada Pemerintah Daerah;
  • Memberikan kesempatan kepada pembeli untuk mempelajari PPJB;
  • Memberikan penjelasan dan informasi yang jelas kepada pembeli mengenai isi PPJB; dan
  • Khusus untuk Sarusun:
    • Memfasilitasi dan mensosialisasikan pembentukan perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
    • Melakukan pengelolaan selama masa transisi sebelum terbentuknya perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun dalam pembangunan Rumah Susun; dan
    • Menjelaskan mengenai bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama;
  • Hak pembeli paling sedikit memuat:
    • Memperoleh informasi yang benar, jujur, dan akurat mengenai Rumah;
    • Mengetahui syarat dan ketentuan dalam jual beli Rumah sebelum melakukan pembayaran atas harga Rumah;
    • Menerima serah terima Rumah pada jangka waktu sesuai dengan yang diperjanjikan;
    • Mengajukan klaim perbaikan atas kondisi fisik Rumah yang tidak sesuai dengan spesifikasi yang diperjanjikan;
    • Mendapat perlindungan hukum dari tindakan pelaku pembangunan yang beritikad buruk;
    • Melakukan pembelaan diri sepatutnya didalam penyelesaian hukum;
    • Hak untuk membentuk perhimpunan penghuni dan pemilik Sarusun dalam pembangunan Rumah Susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan
    • Hak lain yang diatur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-perundangan dan/atau sesuai kesepakatan;
  • Kewajiban pembeli paling sedikit:
    • Melakukan pembayaran harga Rumah sesuai dengan jumlah dan jadwal pembayaran yang telah disepakati dalam PPJB;
    • Memenuhi kewajiban pembayaran biaya, termasuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang timbul dari jual beli Rumah;
    • Melakukan pembayaran harga Rumah sesuai dengan jumlah dan jadwal pembayaran yang telah disepakati dalam PPJB;
    • Menggunakan Rumah sesuai dengan peruntukannya;
    • Membentuk perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun khusus untuk pembeli Sarusun;
    • Mentaati peraturan tata tertib lingkungan yang diterbitkan oleh pelaku pembangunan selaku pengelola sementara sebelum terbitnya peraturan tata tertib yang ditetapkan oleh perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun;
    • Beritikad baik untuk melaksanakan ketentuan dalam PPJB; dan
    • Kewajiban lain yang diatur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-perundangan dan/atau sesuai kesepakatan.

• Waktu serah terima bangunan Serah terima dilakukan oleh pelaku pembangunan terhadap unit Rumah atau Sarusun yang telah terbangun, dilengkapi dengan dokumen:

• Berita acara serah terima kunci; dan
• Akta jual beli atau sertifikat hak milik/sertifikat hak milik Sarusun/sertifikat kepemilikan bangunan gedung Sarusun.

• Pemeliharaan bangunan

• Pelaku pembangunan bertanggung jawab terhadap pemeliharaan untuk Rumah paling singkat 3 (tiga) bulan sejak ditandatangani berita acara serah terima Rumah;
• Selama masa pemeliharaan sebagaimana dimaksud pada huruf (a), pembeli berhak menyampaikan keluhan atas ketidaksesuaian dan/atau ketidaksempurnaan Rumah sesuai dengan yang diperjanjikan; dan
• Perbaikan atas keluhan sebagaimana dimaksud pada huruf (b), termasuk penggantian dan biaya yang timbul, menjadi tanggung jawab pelaku pembangunan.

• Penggunaan bangunan

• Penggunaan Rumah sebagai tempat tinggal sesuai dengan tujuan dan peruntukannya; dan
• Biaya penggunaan fasilitas berbayar dan/atau utilitas berbayar yang dipergunakan oleh pembeli menjadi tanggung jawab pembeli.

• Pengalihan Hak

• Pembeli dilarang untuk mengalihkan hak Rumah tunggal atau Rumah deret dan Sarusun sebelum dilakukan proses penandatanganan akta jual beli;
• Pengalihan hak sebelum penandatanganan akta jual beli dapat dilakukan apabila mendapat persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pelaku pembangunan; dan
• Pengalihan hak dilakukan dihadapan notaris.

• Pembatalan dan berakhirnya PPJB

• Pembatalan PPJB hanya dapat dilakukan sesuai ketentuan yang mengatur mengenai syarat pembatalan dalam PPJB yang disepakati oleh pembeli dan pelaku pembangunan; dan
• Berakhirnya PPJB adalah terpenuhinya prestasi atau perikatan yang disepakati dan syarat-syarat tertentu dalam perjanjian.

• Penyelesaian sengketa

• Sengketa sehubungan dengan PPJB, harus diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat;
• Sengketa diselesaikan secara musyawarah dalam jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari; dan
• Sengketa dapat diselesaikan melalui upaya penyelesaian sengketa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan peraturan perundang- undangan di bidang perumahan dan permukiman.

• Penutup
  Memuat tentang penandatanganan dan tempat penandatanganan.
• Lampiran

• Untuk Rumah tunggal atau Rumah deret melampirkan gambar bangunan yang dipotong vertikal dan memperlihatkan isi atau bagian dalam bangunan, dan denah yang menunjukan lokasi Rumah berada;
• Untuk Rumah Susun dengan satu bangunan Rumah Susun melampirkan gambar denah tanah bersama, gambar bangunan yang dipotong vertikal dan memperlihatkan isi atau bagian dalam bangunan, dan denah yang menunjukan Sarusun berada; dan
• Untuk Rumah Susun dengan lebih dari satu bangunan Rumah Susun melampirkan gambar lokasi satu bangunan Rumah Susun atau blok, gambar atau batas-batas tanah bersama, gambar bangunan yang dipotong vertikal dan memperlihatkan isi atau bagian dalam bangunan, dan denah yang menunjukan lantai Sarusun berada.