PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI UNIT APARTMENT YANG PENGIKATAN PERJANJIAN JUAL BELI (PPJB) TELAH LUNAS, SAAT PENGEMBANG DINYATAKAN PAILIT.

 In Articles

Gianvilla Erry Chandra A.D.H., S.H.

      Pailit merupakan suatu status yang kewenangannya diputuskan oleh majelis hakim Pengadilan Niaga terhadap seorang atau lebih debitur yang pada dasarnya tidak dapat/mampu memenuhi prestasi terhadap utangnya atapun bangkrut. Aturan dasar tentang kepailitan diatur di dalam Undang-Undang nomor 37 tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Pembayaran Utang (UU KPKPU). Adapun definisi secara terang terhadap arti kepailitan terletak pada pasal 1 angka (1) UU KPKPU yang berbunyi:

Kepailitan adalah sita umum atas semua kekayaan Debitur Pailit yang pengurusan dan pemberesannya dilakukan oleh Kurator di bawah pengawasan Hakim Pengawas sebagaimana diatur dalam Undang-Undang ini.

Fokus pada kasus yang akan dibahas dalam artikel ini adalah mengenai jual beli apartemen yang mana diketahui pembeli telah melunasi seluruh biaya pembelian apartemen tersebut dengan Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) antara pembeli dan Developer (Pengembang). Penyerahan (levering) atas unit apartemen yang dibeli lunas tersebut telah pula dilakukan. Namun, dikarenakan sertipikat atas masing-masing unit (pertelaan) belum pecah maka  Akta Jual Beli (AJB) antar Pengembang dan Pembeli belum dapat dilakukan.  Sembari menunggu undangan untuk ber AJB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) oleh Pengembang, tentu setelah penyerahan unit tersebut Pembeli dapat menguasai dan mengisi (fitting out) serta menempati unit apartemen itu. Seiring berjalannya waktu, AJB tak kunjung dilakukan, tiba-tiba Pengembang digugat pailit oleh para kreditor dan dilalahnya dinyatakan pailit oleh Pengadilan Niaga. Bagaimana nasib dan perlindungan hukum Pembeli yang telah lunas dan menempati unit apartemen tersebut? Apakah PPJB nya hapus dan batal? Apakah unit apartemen tersebut masuk dalam boedel pailit? Apa upaya hukum bagi pembeli?

Dalam hal ini perlu dikupas secara mendasar dimana posisi pengembang apartemen disini adalah pailit sehingga seluruh harta pengembang akan menjadi urusan dan wewenang Kurator yang diangkat.

Syarat-Syarat Suatu Benda Menjadi Boedel Pailit

Di dalam pasal 100 UU KPKPU memberi kewenangan terhadap Kurator untuk membuat pencacatan harta pailit paling lambat 2 (dua) hari setelah menerima surat putusan pengangkatan sebagai Kurator. yang dimaksud disini adalah Kurator sebagai subjek yang dapat menentukan masuk atau tidaknya suatu barang ke dalam Boedel Pailit tentu dengan persetujuan hakim pengawas yang ditunjuk. Selain itu secara objektif syarat keabsahan suatu benda atau harta Debitur dapat dimasukan sebagai Boedel Pailit adalah ketika harta tersebut memenuhi ketentuan pasal 1131 KUHPer yang menyebutkan:

Segala barang-barang bergerak dan tak bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu.

Maka secara objektif yang dimaksud di dalam pasal ini adalah barang yang mana dapat menjadi suatu jaminan serta bernilai. Adapun frase akan menjadi boedel pailit seperti salah satu contohnya adalah panen. Dapat disimpulkan seluruh harta benda debitur yang dijadikan jaminan serta untuk penggantian kerugian yang dialami oleh kreditur.

Prosedur Pengeluaran Suatu Benda dari Boedel Pailit

Dalam hal ini salah satu upaya efektif menurut penulis guna melindungi aset pembeli yang telah lunas adalah melalui upaya hukum mengeluarkan suatu benda/aset yang telah terdaftar di dalam Boedel Pailit. Kembali kepada kasus awal yang dimaksud benda di sini adalah Apartemen. Mengacu kepada pasal 3 ayat (1) UU KPKPU sebagai dasar hukum untuk melakukan upaya hukum yaitu upaya gugatan lain-lain dan juga merupakan dasar kompetensi absolut bagi Pengadilan Niaga untuk memeriksa, mengadili serta memutus perkara gugatan lain-lain.

Yang dimaksud dengan “hal lain-lain” di sini merupakan Actio Paulina yaitu perlawanan pihak ketiga terhadap penyitaan, atau perkara dimana Debitur, Kreditor, Kurator atau Pengurus menjadi salah satu pihak di dalam perkara serta berkaitan dengan harta pailit yang sedang dipermasalahakan. Maka sebagai pihak pembeli yang merasa dirugikan dengan dasar pasal 3 ayat (1) UU KPKPU ini dapat mengajukan gugatan lain-lain ke Pengadilan Niaga untuk mengeluarkan benda/harta yang menurut penggugat bukanlah harta milik Debitur pailit ataupun harta Debitur yang sah karena unit apartemen tersebut telah dibeli lunas dan diserahterimakan dengan dasar PPJB.

Putusan Pengadilan Niaga Surabaya: Kurator Melanjutkan Pengurusan AJB dan Sertifikat Hak Milik Pembeli

Pada tanggal 19 Agustus tahun 2015 lalu terdapat putusan Pengadilan Niaga Surabaya bernomor 6/Plw/Pailit/2015/PN.Niaga.SBY, Inti Amar putusan ini pada dasarnya adalah menyatakan bahwa PPJB yang dilakukan antara PT. Dwimas Andalan Bali selaku Debitur pailit dengan Asrida Anwar, Andry Halim dan Agustina Esther selaku Pelawan adalah sah serta berkekuatan hukum dan khususnya majelis hakim memutuskan berdasarkan Pengikatan Perjanjian Jual Beli ini bahwa pengurusan prosedural AJB perlu untuk dilanjutkan serta penerbitan Sertifikat Hak Milik satuan rumah susun tersebut wajib untuk dijalankan baik oleh Kurator maupun seluruh Instansi. Maka dari itu dengan berlaku sahnya PPJB tersebut dan dilanjutkan dengan proses AJB, putusan majelis hakim aquo diikuti juga dengan pengeluaran aset yang telah lunas tersebut dicoret/dikeluarkan dari daftar Harta Pailit/Boedel Pailit.

Berdasarkan putusan tersebut maka dapat penulis teliti secara seksama, bahwa putusan yang diambil Majelis Hakim Pengadilan Niaga Surabaya merupakan keputusan yang sangat tepat, dalam hal ini Mejelis Hakim mempertimbangkan berdasarkan PPJB yang telah dibuat kedua belah pihak, yang mana PPJB tersebut telah terbukti sah dan diakui kedua belah pihak serta memenuhi seluruh ketentuan berdasarkan hukum positif dan dijalankan berdasarkan itikad baik.

Putusan atas kasus di atas bermula dari Kurator yang menetapkan/mendaftarkan aset-aset debitur pailit sebagai Boedel Pailit termasuk PPJB lunas yang belum ada AJB maupun Sertifikat Hak Milik yang menyatakan pembeli sebagai pemilik sah. Dalam kasus aquo pembeli lunas melakukan perlawanan terhadap penetapan daftar pailit tersebut sehingga  menempatkan para pembeli dalam posisi pelawan, dan putusan aquo dimenangkan oleh para pelawan.

KESIMPULAN

Apartemen yg telah dibeli lunas dan telah diserah terimakan walaupun hanya berdasar PPJB dapat dikeluarkan dari boedel pailit dan dilanjutkan dengan AJB dengan cara mengajukan gugatan lain-lain.

 

 

 

Recent Posts

Send this to a friend