PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELIAN PROPERTI KETIKA DEVELOPER  DINYATAKAN PAILIT

Laurences Aulina

Peningkatan kegiatan ekonomi yang terjadi saat ini berdampak pula pada meningkatnya kebutuhan masyarakat di berbagai aspek kehidupan, salah satunya yaitu kebutuhan terhadap hunian rumah. Hal tersebut ditandai pula dengan berkembangnya perusahaan-perusahaan yang bergerak dalam bidang penyediaan hunian atau yang lebih dikenal dengan perusahaan-perusahaan pengembang properti. Pada saat pembelian properti, kita perlu mewaspadai kemungkinan munculnya resiko-resiko yang tidak diinginkan di kemudian hari. Bisa saja pembeli dirugikan oleh pengembang (developer) yang bermasalah. Pada proses terjadinya transaksi, developer justru bangkrut atau dinyatakan pailit. Bagaimana akibat hukum serta perlindungan hukumnya? Terdapat 2 (dua) kemungkinan peristiwa, yaitu :

1. Properti yang dibeli sudah siap ditempati dan telah jadi secara utuh. Kemudian, developer bangkrut atau dinyatakan pailit.
2. Properti yang dibeli belum jadi secara utuh dan belum siap ditempati, lalu developer bangkrut atau dinyatakan pailit sehingga tidak dapat melanjutkan pembangunan.

 

Properti telah dilunasi dan telah diterbitkan AJB (Akta Jual Beli)

Setelah Perjanjian Pengikatan Jual Beli/PPJB telah ditandatangani dan uang muka telah dibayar, kemudian disetujui oleh Bank. Akad kredit dengan bank telah ditandatangani, maka bank akan mentransfer dana ke pihak developer dan notaris akan memproses Akta Jual Beli serta pembalikkan nama sertifikat tanah. Properti tersebut akan langsung dibebankan Hak Tanggungan oleh pihak Bank. Selain itu, surat-surat seperti AJB, sertifikat hak atas tanah dan termasuk Izin Mendirikan Bangunan dipegang oleh pihak Bank sebagai jaminan sampai semua cicilan kepada Bank telah dilunasi.

Dalam hal seperti ini, properti tersebut yang telah dibeli sudah menjadi milik pembeli. Maka, status properti tersebut tidak akan menjadi boedel pailit yang akan dibereskan oleh kurator untuk membayar utang-utang developer. Hal ini mengacu pada Peraturan Bank Indonesia Nomor 18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor dan Lampiran Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 12/38/DPNP tanggal 31 Desember 2010 tentang Pedoman Penyusunan Standard Operating Procedure (SOP) Administrasi Kredit Pemilikan Rumah Dalam Rangka Sekuritisasi.

 

Belum dilunasi/cicilan ataupun sudah dilunasi, hanya pemegang PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)

Jika properti tersebut belum jadi secara utuh atau masih dalam proses pembangunan dan pada proses tersebut, developer dinyatakan pailit serta tidak dapat melanjutkan pembangunan. Pada poin ini, pembeli hanya pemegang PPJB yang berarti obyek rumah tersebut masih menjadi milik developer dan belum beralih. Pada umumnya, PPJB adalah kesepakatan antara calon penjual dan calon pembeli untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli (dalam hal ini Akta Jual Beli) di kemudian hari. Berdasarkan definisi tersebut, dalam PPJB belum terjadi jual beli karena hanya baru pengikatan untuk melakukan jual beli di waktu yang akan datang. Dengan demikian, obyek jual beli masih belum beralih. Maka, rumah tersebut termasuk sebagai boedel pailit.

Dijelaskan pada Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang yang berbunyi,

 ”Apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan dengan suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkan putusan pernyataan pailit, dan dalam hal pihak lawan dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi.”

Sesuai dengan ketentuan tersebut, maka PPJB antara pembeli dan developer menjadi hapus dengan dinyatakannya developer pailit. Namun demikian, pembeli dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi dengan PPJB tersebut.

Bank biasanya (kecuali ada kesepakatan lain) tidak akan memegang jaminan lain selain PPJB antara pembeli dan developer sebagai “jaminan sementara” dan jaminan dari pihak developer itu sendiri. Adapun PPJB sebenarnya tidak bisa dijadikan agunan bank karena menurut Penjelasan Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan dan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, agunan bank hanya dapat berupa barang, proyek, atau hak tagih yang dibiayai dengan kredit yang bersangkutan. Adapun hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan hanyalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, atau Hak Guna Bangunan.

Ketika developer pailit, PPJB secara otomatis akan hapus. Namun, perlu diketahui hapusnya PPJB tidak serta merta menghapuskan perjanjian kredit yang merupakan perjanjian terpisah. Seluruh kewajiban yang tertulis dalam perjanjian kredit masih berlaku terhadap Bank dan debitor (termasuk cicilan KPR). Dalam hal, debitur tidak bisa melaksanakan kewajibannya (wanprestasi) untuk menyelesaikan cicilan KPR karena kepailitan developer merujuk pada ketentuan “keadaan memaksa”.

Menurut Prof. Dr. Mariam Darus Badrulzaman dalam bukunya Hukum Perikatan dalam KUH Perdata: Yurisprudensi, Doktrin, serta Penjelasan Buku Ketiga, ada tiga elemen yang harus dipenuhi untuk keadaan memaksa:

1. Tidak memenuhi prestasi
2. Ada sebab yang terletak di luar kesalahan debitor
3. Faktor penyebab itu tidak diduga sebelumnya dan tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitor.

Menurut Pasal 1244 – 1245 KUHPerdata,

“Jika ada alasan untuk itu, si berutang harus dihukum mengganti biaya, rugi, dan bunga apabila ia tidak dapat membuktikan bahwa hal tidak atau tidak pada waktu yang tepat dilaksanakannya perikatan itu disebabkan karena suatu hal yang tak terduga, pun tak dapat dipertanggung jawabkan padanya, kesemuanya itu pun jika itikad buruk tidaklah ada pada pihaknya.”

“Tidaklah biaya, rugi, dan bunga harus digantinya apabila lantaran keadaan memaksa atau lantaran suatu kejadian tak disengaja si berutang berhalangan memberikan atau berbuat sesuatu yang diwajibkan, atau lantaran hal – hal yang sama telah melakukan perbuatan yang terlarang.”

Sehingga, wanprestasi yang disebabkan oleh keadaan memaksa tidak akan mewajibkan debitor mengganti biaya, rugi, dan bunga.

Namun, perlu diketahui pula terdapat pendapat berbeda dari putusan No. 73/Pailit/PN.NiagaJkt.Pst. PT. Pelita Propertindo Sejahtera dinyatakan pailit dan belum menyerahkan satuan rumah susun Apartemen Palazzo Kemayoran kepada pembeli. Pada pertimbangan hakim, dinyatakan hal tersebut dikategorikan sebagai utang.

Menurut majelis hakim, dengan melihat pengertian utang sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU), yakni :

“utang adalah kewajiban yang dinyatakan atau dapat dinyatakan dalam jumlah uang baik dalam mata uang Indonesia maupun mata uang asing, baik secara langsung maupun yang akan timbul di kemudian hari atau kontinjen, yang timbul karena perjanjian atau undang-undang dan yang wajib dipenuhi oleh debitor dan bila tidak dipenuhi memberi hak kepada kreditor untuk mendapat pemenuhannya dari harta kekayaan debitor.”

Maka, utang bukan hanya karena adanya hubungan utang-piutang melainkan juga kewajiban yang dinyatakan atau dapat dinyatakan dalam jumlah uang.

Dalam perkembangan kemudian, Kurator telah berhasil menjadikan Apartemen Grand Palace Kemayoran sebagai kompleks hunian yang menarik dengan berbagai kelengkapan fasilitas di dalamnya. Akhirnya, konsumen-konsumen yang telah mengeluarkan uang untuk pembelian baik secara tunai maupun kredit pemilikan apartemen mendapatkan apartemen yang menjadi haknya. Putusan ini dinilai kontroversial, sebab pada umumnya permohonan serupa ditolak oleh pengadilan.